In 2020 kwam er een datalek naar buiten dat onthulde dat maar liefst 714 Belgen vastgoed bezitten in Dubai. Van Vlaanderen tot Wallonië, van ondernemers tot professionals, steeds meer Belgen ontdekken de Verenigde Arabische Emiraten als interessante bestemming voor vastgoedinvesteringen. Ook vanuit Mechelen en omgeving zien we deze trend. Maar wat maakt Dubai zo aantrekkelijk voor Belgische investeerders?
Het datalek dat een trend onthulde
In mei 2022 publiceerden De Tijd en Knack de resultaten van ‘Dubai Uncovered’, een internationaal onderzoek naar vastgoedbezit in Dubai. Uit gelekte gegevens van de Dubai Land Department bleek dat 714 Belgen eigenaar zijn van vastgoed in het emiraat. De totale waarde van dit Belgische vastgoedbezit wordt geschat op honderden miljoenen euro’s.
De eigenaren hebben uiteenlopende profielen: van MKB ondernemers tot expats die er werken, van professionals zoals piloten tot mensen die simpelweg hun vermogen willen diversifiëren. Wat ze gemeen hebben? Ze zien in Dubai mogelijkheden die België niet of minder biedt.
Waarom kiezen Belgen voor Dubai?
Voor veel Belgische investeerders zijn er meerdere redenen om hun blik te richten op Dubai:
Fiscale voordelen voor Belgen
België heeft een dubbelbelastingverdrag met de Verenigde Arabische Emiraten. Dit betekent dat inkomsten uit vastgoed in Dubai worden belast in Dubai – en dat tarief is 0%. Voor Belgische investeerders biedt dit aanzienlijke voordelen:
- 0% belasting op huurinkomsten
- 0% meerwaardebelasting bij verkoop
- 0% erfbelasting of schenkbelasting
- Huurinkomsten kunnen belastingvrij naar België worden overgemaakt
Wel moet je als Belg je vastgoed in Dubai opgeven in je aangifte. Vanaf inkomstenjaar 2021 krijgt buitenlands vastgoed een ‘Kadastraal Inkomen’ toegewezen, vergelijkbaar met Belgisch vastgoed. Door het progressievoorbehoud kan dit je belastingschijf beïnvloeden, maar de huurinkomsten zelf blijven vrijgesteld.
Hogere rendementen dan in België
Waar je in België gemiddeld 3-4% netto huurrendement kunt verwachten, liggen de cijfers in Dubai aanzienlijk hoger:
- Huurrendement: 5-8% netto per jaar
- Waardestijging: gemiddeld 20% in 2023-2024
- Top locaties zoals Palm Jumeirah: tot 40% huurprijsstijging in 2024
In 2024 registreerde Dubai 180.900 vastgoedtransacties met een totale waarde van $142,4 miljard – een groei van 36% ten opzichte van 2023.
Belgische hypotheken voor Dubai vastgoed
Wat veel Belgen niet weten: je kunt bij Belgische banken zoals BNP Paribas Fortis, ING of KBC een hypotheek afsluiten voor vastgoed in Dubai. De rente ligt tussen 0,7% en 1,4%, wat het mogelijk maakt om met een relatief beperkte eigen inbreng (vanaf €50.000) een investering van €175.000 of meer te realiseren.
Door het hefboomeffect kun je een nettorendement van wel 21,5% behalen op je eigen inbreng, aanzienlijk hoger dan wat in België mogelijk is.
Ook vanuit Mechelen en Vlaanderen
Hoewel er geen exacte cijfers zijn over hoeveel Mechelaars vastgoed in Dubai bezitten, weten we uit het dataonderzoek dat Vlaamse investeerders goed vertegenwoordigd zijn. Vooral ondernemers, zelfstandigen en mensen met een achtergrond in de bouw of verwante sectoren zien de mogelijkheden.
Voor een Mechelaar met vermogen is de vergelijking snel gemaakt:
Mechelen/België:
- Gemiddelde woningprijs: €350.000-450.000
- Verwacht huurrendement: 3-4%
- Belasting op huurinkomsten: ja (via KI en personenbelasting)
- Registratierechten bij aankoop: 10% (Vlaanderen) of 12,5% (niet-gezinswoning)
Dubai:
- Instapprijs vanaf: €175.000
- Huurrendement: 5-8% netto
- Belasting op huur en meerwaarde: 0%
- Aankoopkosten: ongeveer 8-10%
Voor veel Belgen is het niet een kwestie van óf Mechelen óf Dubai, maar van slimme vermogensspreiding over verschillende markten en landen.
De Belgische vastgoedmarkt onder druk
De Belgische vastgoedmarkt kent zijn eigen uitdagingen die Belgen doen nadenken over alternatieve investeringen:
Hoge kosten en belastingen
- Registratierechten van 10-12,5% bij aankoop
- Kadastraal inkomen dat jaarlijks belast wordt
- Onroerende voorheffing
- Mogelijk aanvullende gemeentebelastingen
Beperkte rendementen
- Huurprijzen in België stijgen beperkt
- Strikte huurwetgeving beschermt huurders sterk
- Renovatieplicht en energienormen brengen extra kosten
- Waardestijging is beperkt vergeleken met internationale markten
Administratieve rompslomp
- Strenge regelgeving rond verhuur
- EPC vereisten en renovatie verplichtingen
- Huur controles en huurprijsbescherming
Voor veel Belgische investeerders is Dubai een welkome aanvulling op hun vastgoedportfolio, juist vanwege de eenvoud en de hogere rendementen.
Hoe werkt het voor Belgen?
Volledige eigendom mogelijk Als buitenlander kun je in Dubai volledige eigendom (freehold) verkrijgen in aangewezen gebieden. Dit betekent 100% eigenaarschap van zowel de grond als de constructie, en het vastgoed is erfbaar.
Golden Visa Bij een investering vanaf €500.000 kom je in aanmerking voor een Golden Visa van 10 jaar. Dit visum geldt voor jou, je partner, je kinderen én je ouders, en blijft geldig zolang je het vastgoed bezit.
Belgische begeleiding Er zijn meerdere Belgische makelaars en adviseurs actief in Dubai die het proces vereenvoudigen voor landgenoten. Zij spreken Nederlands, begrijpen de Belgische fiscaliteit en kunnen je van A tot Z begeleiden.
Financiering vanuit België Zoals eerder vermeld, verlenen Belgische grootbanken hypotheken voor Dubai vastgoed. Dit maakt de stap voor veel Belgen toegankelijker dan ze aanvankelijk dachten.
Waar investeren Belgen in Dubai?
Populaire locaties voor Belgische investeerders:
- Downtown Dubai: Iconisch centrum met Burj Khalifa, altijd in trek
- Dubai Marina: Waterfront living met moderne voorzieningen
- Palm Jumeirah: Prestigieus palmeiland met luxe villa’s
- Business Bay: Zakencentrum met sterke vraag van expats
- Jumeirah Village Circle: Gezinsvriendelijk met goede rendementen
Opkomende gebieden met sterke groei:
- Dubai Islands: 12,6% waardegroei in Q1 2025
- Dubai Sports City: 9,2% groei door sportfaciliteiten
- Studio City: 7,8% groei, populair bij jonge professionals
De risico’s eerlijk benoemen
Hoewel Dubai veel voordelen biedt voor Belgische investeerders, zijn er ook risico’s:
Marktvolatiliteit Tijdens de kredietcrisis kelderden de prijzen in Dubai met 50%. Sommige experts voorspellen voor de komende jaren een afkoeling van 10-15%. Vastgoed blijft een langetermijninvestering.
Valutarisico De VAE Dirham is gekoppeld aan de dollar. Wisselkoersschommelingen tussen euro en dollar kunnen je rendement beïnvloeden.
Afstandsbeheer Als Belg investeer je op 5.000 kilometer afstand. Professioneel vastgoedbeheer ter plaatse is essentieel, wat extra kosten met zich meebrengt.
Opgaveplicht De Belgische Belastingdienst controleert actief. Niet opgeven van buitenlands vastgoed kan leiden tot boetes en naheffingen. Transparantie is cruciaal.
Culturele en juridische verschillen Dubai kent andere wet- en regelgeving dan België. Verdiep je goed in lokale regels rond eigendom, verhuur en verkoop.
Waarom nu?
Diverse factoren maken dit moment interessant voor Belgische investeerders:
Sterke groei verwacht Het IMF voorspelt voor 2025 een BBP groei van 5,1% voor de VAE. Dubai’s ambitieuze plannen om de bevolking te verdubbelen naar 7,8 miljoen in 2040 ondersteunen de vastgoedvraag.
Nieuwe ontwikkelingen
- Palm Jebel Ali: Nieuwe palm, twee keer zo groot als Palm Jumeirah
- Burj Azizi: Toren van 725 meter, op één na hoogste ter wereld
- Dubai Islands: Nieuw luxe waterfront gebied
Economische stabiliteit Terwijl Europa te maken heeft met energiecrisis, inflatie en economische onzekerheid, biedt Dubai een stabiele omgeving met een groeiende economie.
Belgisch-Emiratisch verdrag In december 2021 ondertekende België een uitleveringsverdrag en een verdrag over wederzijdse rechtshulp met de Emiraten, wat de juridische samenwerking versterkt.
Praktische stappen voor Mechelse en Belgische investeerders
Wil je als Mechelaar of Belg onderzoeken of Dubai iets voor jou is? Volg deze stappen:
- Laat je fiscaal adviseren door een specialist die ervaring heeft met internationale vastgoedstructuren en het Belgisch-Emiratisch belastingverdrag
- Bepaal je budget – vanaf €50.000 eigen inbreng kun je al starten dankzij Belgische hypotheken
- Werk samen met een Belgische makelaar in Dubai die beide markten kent en je in het Nederlands kan begeleiden
- Kies de juiste strategie – wil je off-plan investeren (tijdens de bouw) of ready property (direct verhuurbaar)?
- Regel professioneel beheer – zorg voor een betrouwbare partij die je vastgoed ter plaatse beheert
- Geef correct aan – meld je vastgoed bij de Belgische fiscus om problemen te voorkomen
Toekomstperspectief
De trend van Belgische investeringen in Dubai lijkt structureel. Met 714 bekende Belgische vastgoedeigenaren (en waarschijnlijk meer die niet in het datalek zaten) is er al een substantiële Belgische gemeenschap van investeerders.
De voordelen voor Belgen zijn duidelijk:
- Fiscaal gunstig door het dubbelbelastingverdrag
- Hogere rendementen dan in België
- Mogelijkheid tot financiering via Belgische banken
- Stabiele markt met groeipotentie
- Professionele begeleiding in het Nederlands
Voor Mechelaars en andere Vlamingen die nadenken over vermogensopbouw en internationale diversificatie biedt Dubai interessante mogelijkheden. Het is geen vervanging voor de Belgische markt, maar een aanvulling voor wie breder wil kijken dan de grenzen van Vlaanderen.
Conclusie
Van de 714 bekende Belgische vastgoedeigenaren in Dubai zien we een gevarieerde groep: ondernemers, professionals, expats en particuliere beleggers. Ook vanuit Mechelen en de bredere Vlaamse regio kiezen steeds meer mensen voor internationale vastgoedinvesteringen.
Met 0% belasting op huurinkomsten, rendementen van 5-8% per jaar en de mogelijkheid om via Belgische banken te financieren, biedt Dubai aantrekkelijke voorwaarden. Het dubbelbelastingverdrag tussen België en de VAE maakt het fiscaal interessant, terwijl de groeiende economie en ambitieuze uitbreidingsplannen zorgen voor structurele vraag naar vastgoed.
Of je nu in Mechelen, Antwerpen of elders in België woont: de wereld van vastgoed reikt verder dan de Belgische grenzen. Voor steeds meer Belgen begint die internationale reis in Dubai.
